De aansprakelijkheid van de notaris wordt stevig aangescherpt in een aantal recente arresten van het Hof van Cassatie. Vooreerst is er de algemene tendens om de informatieplichten van de professioneel almaar ruimer in te vullen. Dit blijkt nu ook het geval voor de informatie- en adviesplicht van de notaris. Bovendien kan bij de verkoop van een onroerend goed, de notaris nu samen met de verkoper aansprakelijk worden gesteld voor de volledige koopprijs indien deze koopovereenkomst nietig blijkt. En dan heeft het Hof van Cassatie het nog niet gehad over de toepassing van het nieuwe aansprakelijkheidsrecht in boek 6 B.W. op het notariaat. Hoog tijd voor een stand van zaken.
1. Vooreerst bestaat in de rechtspraak een toenemende tendens om de informatieplichten in hoofde van een vrije beroeper steeds strenger te beoordelen. Dit geldt vooreerst voor de precontractuele informatieplichten voorafgaand aan de contractsluiting. Er wordt op toegezien dat de professioneel de potentiële klant, cliënt of patiënt afdoende informeert vooraleer een samenwerking aan te gaan. Het feit dat er in principe steeds een kennisasymmetrie is, speelt daarbij in het nadeel van de beroepsbeoefenaar. Vervolgens zijn er de contractuele en/of wettelijke informatieplichten in het kader van de samenwerking tussen de professioneel en de klant, cliënt of patiënt. Deze worden in de regel bepaald door de overeenkomst die werd gesloten. Het Hof van Cassatie geeft evenwel een ruime invulling aan deze contractuele plichten en vult deze desgevallend aan met aanvullende informatieplichten op basis van de opvatting over de goede trouw uitvoering van de overeenkomst.
Wel is door tussenkomst van de wetgever inmiddels duidelijk dat de partij die beweert bepaalde informatie (ten onrechte) niet te hebben ontvangen, daarvan het bewijs dient te leveren. Al bestaan ook daarop bepaalde nuanceringen.
2. Bijzonder voor notarissen is dat zij tevens een uitdrukkelijke wettelijk raadgevingsplicht hebben. Het Hof van Cassatie leest hierin ook een onderzoeksplicht in hoofde van de notaris. Zo oordeelde het Hof bij arrest van 7 mei 2020 al dat een notaris voorafgaand aan het verlijden van een notariële verkoopakte van een onroerend goed de verplichting heeft na te gaan of de vooropgestelde akte wel in overeenstemming is met technische plannen die hij mocht ontvangen.
3. Een tweede tendens is de verruiming van de omvang van de aansprakelijkheid van de notaris in geval van verkoop van een onroerend goed. Stel: bepaalde stedenbouwkundige informatie wordt niet meegedeeld door de verkoper aan de koper voorafgaand aan de koop, in dit geval een stedenbouwkundige inbreuk. Deze informatie werd evenmin meegedeeld door de notaris bij het verlijden van de authentieke akte. Het onroerend goed heeft uiteraard een lagere waarde gelet op deze stedenbouwkundige inbreuk. De kopers roepen met succes in dat zij de koop niet zouden hebben gesloten mochten zij hiervan op de hoogte zijn geweest. Zij vorderden eveneens met succes de nietigverklaring van deze verkoop. Tot nog toe was het zo dat de notaris in een dergelijk geval enkel kon worden aangesproken voor de schade in de strikte zin van het woord. In een opmerkelijk arrest van 23 november 2023 stelt het Hof nu evenwel dat de notaris samen met de verkoper gehouden is tot terugbetaling van de volledige koopprijs, bij wijze van restitutie. Voor de koper in deze zaak ook van groot praktisch belang. Intussen was de verkoper immers failliet verklaard en kon van die kant geen enkel herstel meer worden verwacht.
4. Tot slot stelt zich de vraag wat het nieuwe aansprakelijkheidsrecht uit boek 6 B.W zal betekenen voor het notariaat? Dat trad in werking op 1 januari 2025. In de regel is het sinds dit nieuwe aansprakelijkheidsrecht zo dat indien een overeenkomst wordt aangegaan met een vennootschap, de contractpartij in principe ook de hulppersonen van deze vennootschap kan aanspreken. Dit betreft zowel bestuurders, zelfstandige medewerkers als werknemers (zie ter zake meer uitgebreid onze nieuwsflits).
Het Hof van Cassatie heeft voorlopig nog geen uitsluitsel gebracht hoe zich dit precies vertaalt naar het notariaat. Elke notaris voert zijn activiteit in de regel uit via een notarisvennootschap. Sinds nieuw Boek 6 zou in geval van aansprakelijkheid in de regel niet alleen de notarisvennootschap kunnen worden aangesproken maar ook de hulppersonen van de notarisvennootschap, waaronder de notaris fysieke persoon. De Wet op het notarisambt van 1803 bevat evenwel een bijzonder artikel 50 dat bepaalt dat de notaris niet persoonlijk kan worden aangesproken voor handelingen die hij of zij stelt als orgaan van de vennootschap. Behalve indien hij de inbreuk heeft begaan met bedrieglijk oogmerk of het oogmerk om te schaden. Bij arrest van 28 maart 2025 bevestigde het Hof nog eens deze (oude) regel. De feiten die daaraan aan bod kwamen, dateerden evenwel nog van vóór het nieuwe aansprakelijkheidsrecht.
Wij volgen deze materie in elk geval nauwgezet op.
Ook hier is het recht aan de waakzamen.